转让不满五年经济适用房，合同为何无效

导读：经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益，允许购买不满五年的经济适用房转让将严重损害中低收入家庭住房利益。认定转让合同无效实质是合理限制契约自由，对合同无效规则进行价值补充和漏洞弥补。小编通过案例，为大家分析其中原因。

一、案情简介：转让不满五年经济房

经济适用房的价格往往低于市场价，但是也有交易年限等政策限制。上海市浦东新区人民法院审理过去年一起案件，认定未满年限的经济适用房买卖合同无效，卖家归还购房款及利息。

上海市民马先生与老伴想要改善一下居住条件。2016年初，老两口看中了位于浦东新区林展路的一套80多平方米的房子，售价195万元。2016年1月，通过房产中介提供服务，老两口向卖家支付了房屋首付款136.5万元。

但一个月后，马先生看了房产证后发现，买家的房子是经济适用房，5年内不得出售转让，他认为卖方隐瞒了重大事项。因此，马先生和老伴向浦东新区人民法院起诉，请求确认房屋买卖合同无效，要求卖家返还购房款136.5万元及利息。

二、法院判决：合同应属无效

涉诉房产确为经适房，且房产证未满5年。按照相关合同，卖家取得的经适房为有限产权，5年内不得转让或出租。5年后上市交易，房屋所有人也只能获得转让所得房款的60％。但卖家取得房产证不到20个月，就将该房产挂牌交易了。

经适房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经适房的房地产权利人拥有有限产权。现原、被告签订的房屋买卖合同，损害了国家及第三人的利益，应属无效。根据合同法，合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还。

三、律师说法：合同为何无效

之所以应当认定购买经济适用房不满五年转让合同无效，是因为当事人从事的私行为关涉社会公共利益的保护，当事人不得逾越合同自由与社会公共利益的价值边界，以维护整体法律秩序。五年内擅自转让经济适用房，一是损害公共福利。国家对经济适用房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，此为公共福利供给。二是损害不特定困难家庭利益。经济适用房申请购买具有严格的条件限制，大批困难家庭申请轮候，擅自转让经济适用房对按照政策规定轮候的困难家庭造成不公。三是损害了公共财政利益。经济适用房出售时，减免了土地费用，与此对应，购房者取得的权利也应受到限制。取得房地产权证未满五年，确因特殊情况需要转让经济适用房的，应向原住房保障机构提出申请，经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。对于擅自转让的行为，除认定合同无效外，行政主管部门还应有其他处理措施。如《上海市经济适用房申请、供应和售后管理实施细则》对产权人擅自转让行为规定了“书面通知改正、要求支付违约金、在指定媒体通报、记录不良信用、直至收回房屋。”

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《若干意见》）中规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”合同法第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而《若干意见》是国务院规范性文件，并非效力性强制性行政法规，不能直接据此认定转让合同无效。违反国务院规范性文件，不能适用合同违法无效规则，但在损害社会公共利益的情形下，应根据合同法第五十二条第（四）项认定合同无效。最高法院在2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。”该意见是对损害社会公共利益为合同无效根本原因的肯定。因之，援引损害社会公共利益规则认定转让合同无效，其实质在于司法机关结合个案对社会公共利益这一抽象规定进行价值补充，并合理限制契约自由。

以上就是“转让不满五年经济适用房，合同为何无效”的案情简介，若您在生活中遇到相关具体情形，建议您咨询我们的合同纠纷律师，为您带来专业解答。